Umowy rezerwacyjne a prawa nabywców nieruchomości
Zgodnie z art. 29 ust. 1 Ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowę deweloperką można poprzedzić zawarciem umowy rezerwacyjnej. Ustawodawca, wprowadzając do polskiego prawa instytucję umowy rezerwacyjnej, zdefiniował ją następująco w ust. 2 ww. przepisu jako: umowę między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej "rezerwującym", której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1 ww. ustawy). Umowa taka określać powinna w szczególności (vide: art. 30 ust 2):
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Jest to oczywiście katalog otwarty, tzn., że strony mogą w niej zamieścić inne jeszcze zapisy istotne dla nich.
Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony – z uwzględnieniem okresu niezbędnego do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu (tak: art. 31 ww. ustawy).
Bardzo ważnym obowiązkiem dewelopera jest informowanie rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Niedotrzymanie tego zobowiązania przez dewelopera skutkuje obowiązkiem zwrotu całej kwoty opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera (art. 33 ust. 1 w zw. z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu…).
Zgodnie z art. 32 ww. ustawy s trony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, iż zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość tejże opłaty nie może przekraczać 1 % ceny nieruchomości i jest ona zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy.
Bardzo istotne z punktu widzenia nabywców nieruchomości są zasady dotyczące rozliczania opłaty rezerwacyjnej zawarte w art. 34. Otóż opłata ta jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej. W sytuacji, gdy deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – wówczas opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości. Natomiast opłata podlega zwrotowi rezerwującemu także wtedy, gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego. Opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości również wówczas, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Z kolei, gdy to rezerwujący nie będzie chciał zawrzeć umowy deweloperskiej, wówczas opłata rezerwacyjna przechodzi na rzecz dewelopera.
Możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej należy ocenić pozytywnie, gdyż może ona skutecznie chronić interesy przyszłych nabywców nieruchomości.
Pozostałe artykuły tego autora
