Umowy rezerwacyjne a prawa nabywców nieruchomości

Zgodnie
z art. 29 ust. 1 Ustawy
z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
umowę deweloperką można poprzedzić zawarciem umowy
rezerwacyjnej.
Ustawodawca, wprowadzając do polskiego prawa instytucję umowy
rezerwacyjnej, zdefiniował ją następująco w ust. 2 ww. przepisu
jako: umowę między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż
deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą
sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której
przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty
sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego
przez rezerwującego.

Umowę
rezerwacyjną zawiera się w
formie pisemnej pod rygorem nieważności
(art. 30 ust. 1 ww. ustawy). Umowa taka określać powinna
w szczególności (vide:
art.
30 ust 2):

1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez
   rezerwującego z oferty sprzedaży;
3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1,
   jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
4. okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez
   rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie
   powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
   powierzchni i układu pomieszczeń.

Jest
to oczywiście katalog otwarty, tzn., że strony mogą w niej
zamieścić inne jeszcze zapisy istotne dla nich.

Umowa
rezerwacyjna jest zawierana na
czas określony
- z uwzględnieniem okresu
niezbędnego do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub
przyrzeczenia udzielenia kredytu (tak: art. 31 ww. ustawy).

Bardzo
ważnym obowiązkiem
dewelopera
jest informowanie rezerwującego o zmianach wprowadzonych w
prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób
umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy
zmiana. Niedotrzymanie tego zobowiązania przez dewelopera skutkuje
obowiązkiem zwrotu całej kwoty opłaty rezerwacyjnej przez
dewelopera (art. 33 ust. 1 w zw. z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o
ochronie praw nabywcy lokalu…).

Zgodnie
z art. 32 ww. ustawy s trony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, iż
zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej jest związane
z obowiązkiem poniesienia przez
rezerwującego opłaty
rezerwacyjnej.
Wysokość tejże opłaty nie może przekraczać 1 % ceny
nieruchomości i jest ona zaliczana na poczet ceny nabycia praw
wynikających z umowy.

Bardzo
istotne z punktu widzenia nabywców nieruchomości są zasady
dotyczące rozliczania
opłaty rezerwacyjnej
zawarte w art. 34. Otóż opłata ta jest niezwłocznie zwracana
rezerwującemu, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji
kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z
negatywną oceną zdolności kredytowej. W
sytuacji, gdy deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper nie
wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej -
wówczas opłata
rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości.
Natomiast opłata podlega zwrotowi rezerwującemu także wtedy, gdy
deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego
załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego. Opłata
rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu
w podwójnej wysokości również wówczas, gdy deweloper albo
przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do
protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy
przenoszącej własność nieruchomości. Z
kolei, gdy to rezerwujący nie będzie chciał zawrzeć umowy
deweloperskiej, wówczas opłata rezerwacyjna przechodzi na rzecz
dewelopera.

Możliwość
zawarcia umowy rezerwacyjnej należy ocenić pozytywnie, gdyż może
ona skutecznie chronić interesy przyszłych nabywców nieruchomości.